Terreni agricoli, l’Agenzia delle Entrate chiarisce le imposte dovute a rogito

Mirco Conti
L’atto di costituzione del diritto di superficie relativamente ai terreni agricoli, non agevolabili in base a specifiche disposizioni, è soggetto all’imposta di registro nella misura del 15%, oltre che alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 365 del 3 luglio 2023. La base imponibile per i contratti a titolo oneroso traslativi o costituitivi di diritti reali è costituita dal “valore” del bene o del diritto alla data dell’atto.
Nella costituzione del diritto di superficie, il proprietario del terreno concede ad un terzo soggetto (superficiario) il possesso di quello che c’è sopra il suolo. Pertanto, solo la superficie del suolo e di ciò che sussiste sopra tale superficie, appartiene al superficiario. Invece, il terreno al di sotto della superficie del suolo, resta al nudo proprietario. Questo diritto può essere costituito in perpetuo, oppure a tempo determinato: in quest’ultimo caso, scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e, in virtù del principio di accessione, il proprietario del suolo acquista la proprietà della costruzione. Come tutti i diritti reali, la concessione del diritto deve avvenire per atto scritto notarile ed è soggetta a trascrizione. Inoltre, il diritto può essere alienato, ipotecato o comunque assoggettato autonomamente ad atti di disposizione.
Ai fini fiscali, l’atto di costituzione del diritto di superficie su terreni non suscettibili di destinazione edificatoria, è fuori campo IVA per carenza del requisito oggettivo. Rientrano ovviamente nella categoria dei terreni non suscettibili di destinazione edificatoria, i terreni agricoli e, in base all’articolo 1, terzo periodo, Tariffa Parte 1, allegata al Testo Unico sull’Imposta di Registro, qualora il trasferimento abbia “per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale” l’imposta di registro è dovuta nella misura del 15%, con un minimo di euro 1.000.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, riferito ai terreni agricoli “non agevolabili in base a specifiche disposizioni”, favorisce gli acquirenti che possono invocare i benefici fiscali riservati a CD e IAP iscritti nella previdenza agricola. Ad esempio, l’art. 2, comma 4-bis, del DL n. 194/2009 stabilisce che al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa (200 € ciascuna) e all’imposta catastale nella misura dell’1%.
Schematizziamo quindi, nella tabella sotto, l’imposizione indiretta, nel caso di costituzione del diritto di superficie.
